Gestione di progetti complessi nel campo delle costruzioni civili;
Sviluppo delle attività attinenti alla pianificazione territoriale;
Progettazione acustica e verifica requisiti passivi degli edifici. Certificazione Energetica
Domande S.U.A.P
Le domande al S.U.A.P. (Sportello Unico Attività Produttive) generalmente sono strettamente legate alla presentazione di Permesso di Costruire o D.I.A. e riguardano tutte le azioni legate ad attività commerciali, industriali, turismo, ecc..
Permesso a costruire
Il permesso a Costruire è un provvedimento amministrativo emesso dall’autorità comunale, che autorizza l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica. Il Permesso a Costruire è stato introdotto dal D.P.R. 6 giugno 2001 n°380 ed ha sostituito la “Concessione Edilizia” di cui alla Legge 10/77 (Legge Bucalossi) e la “Licenza Edilizia” di cui alla Legge 457/78. Alla richiesta di “Permesso di Costruire” deve essere allegato un progetto – redatto da un professionista abilitato all’esercizio della professione – che descriva compiutamente e dettagliatamente le opere che si intende eseguire e ne attesti la conformità urbanistico/edilizia e la rispondenza ai requisiti normativi tecnici (es. antisismici, acustici, di isolamento termico, ecc.)
Denuncia di inizio attività
Anch’essa come il Permesso a Costruire è una pratica amministrativa con la quale vengono realizzate opere di manutenzione straordinaria, restauro conservativo, ristrutturazione edlizia così come previsto dall’art.3 del D.P.R. 380/2001. Con la Denuncia di Inizio Attività deve essere allegato un progetto – redatto da un professionista abilitato all’esercizio della professione – che descriva compiutamente e dettagliatamente le opere che si intende eseguire e ne attesti la conformità urbanistico/edilizia e la rispondenza ai requisiti normativi tecnici (es. antisismici, acustici, di isolamento termico, ecc.)
Autorizzazione Paesaggistica
La richiesta volta ad ottenere l’Autorizzazione paesaggistica viene presentata nell’ambito della presentazione del progetto edilizio (richiesta di rilascio del Permesso di Costruire o DIA). L’Autorizzazione paesaggistica è rilasciata, entro 60 giorni dalla richiesta, dal Servizio Edilizia dopo aver accertata la compatibilità paesaggistica dell’intervento e acquisito il parere della Commissione per la Qualità Architettonica e il Paesaggio. Al riguardo si fa presente che la domanda dovrà essere corredata dalla RELAZIONE PAESAGGISTICA avente i contenuti di cui al DPCM 12/12/2005 e con la quale l’amministrazione competente fornisce le sue valutazioni. Nella “Relazione Paesaggistica” oltre ad una relazione dettagliata sui materiali utilizzati e all’impatto che la nuova opera ha nell’area circostante, deve essere redatto un fotoinserimento o un rendering definito “foto modellazione realistica”, volto ad illustrare il progetto completato all’interno dell’area di intervento
Stime e perizie
La perizia di stima è la determinazione, raggiunta mediante osservazioni oggettive, giudizi comparativi e nozioni di mercato, del valore venale che presumibilmente è da attribuire a un bene materiale o a un diritto.
L’inventario estimativo consiste nell’enumerazione, descrizione e stima di una determinata quantità di beni o diritti aventi medesima origine o medesima destinazione, o medesima collocazione
La stima può avere vari gradi di estensione o di approfondimento assumendo le forme seguenti.
a) parere estimativo o giudizio di stima: esprimere il semplice parere sul valore del bene;
b) perizia sommaria: è basata su elementi sintetici globali di valutazione a carattere riassuntivo o indicativo ed è esposta in una breve relazione illustrativa;
c) perizia analitica o inventario estimativo: è basata su diversi ed approfonditi elementi di valutazione, ove possibile posti tra di loro a confronto ed è esposta in una relazione motivata, corredata da descrizioni, da computi e, ove occorra, da tipi e integrata da enumerazione e classificazione dei beni, descrizione dello stato e del valore di ciascun bene o delle singole parti del bene da stimare; esposizione dettagliata dei criteri di stima; computi e prospetti necessari. I rilievi, e la redazione di tipi planimetrici o disegni, la ricerca di documenti eventualmente occorrenti per l’espletamento delle operazioni peritali
Tabelle millesimali
Le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell’intero edificio, riportato eguale a 1000. Gli articoli 1118 e 1123 del codice civile, disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell’onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare).Le disposizioni di attuazione del codice civile (art. 68) prevedono che esso debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento. La tabella millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese.
Approvazione delle Tabelle
La giurisprudenza ha stabilito che le tabelle esprimono una valutazione sul valore delle singole proprietà immobiliari, e pertanto queste ultime hanno contenuto negoziale e devono essere sempre approvate all’unanimità. Anche la loro redazione o modifica, in sede giudiziaria, richiede l’intervento dei singoli condomini. (Cass. 3967/84, Cass. 1057/85, T. MI 21/12/92, Cass. 1602/95, T. Roma, 4/3/97). Ciò comporta che sia sempre necessaria l’unanimità dei condomini per l’approvazione o la modifica di tabelle e, in mancanza, ogni singolo condomino potrà adire l’Autorità Giudiziaria affinché provveda, citando ogni singolo condomino (e non l’amministratore) davanti al Giudice. Pratica normalmente non gradita ai condomini, per le spese che essa comporta.
Revisione delle Tabelle
L’art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile dispone che le tabelle possano venire modificate ricorrendo una di queste due condizioni:
quando risulta che siano conseguenza di un errore
quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Contrasti giurisprudenziali sono sorti relativamente al significato di errore. In passato, infatti, si erano affermati due indirizzi; il primo, stabiliva che la semplice divergenza tra valore oggettivo e valore espresso integrasse sempre presupposto per la modifica della tabella; in questa ipotesi, qualora il singolo condomino avesse verificato, a mezzo di un tecnico, che la sua proprietà fosse stata sopra valutata in relazione alle spese, poteva chiedere la revisione, occorrendo, anche al Giudice e ciò semplicemente sulla base di una divergenza oggettiva. Il secondo indirizzo, più restrittivo, enunciava il principio secondo il quale, non fosse sufficiente la divergenza oggettiva, ma colui che richiedesse la rettifica, dovesse dimostrare che la sua approvazione fosse stata frutto di un errore della volontà, errore essenziale, in quanto, se conosciuto, avrebbe comportato la mancata approvazione; naturalmente ciò integra un aggravamento dell’onere della prova che renderebbe oltremodo difficile procedere a qualsiasi azione. Le Sezioni Unite della Cassazione erano intervenute con la Sentenza 6222 del 9/7/97, suffragando il primo orientamento ma, di recente, la Sentenza 7908 del 12 giugno 2001, si è espressa in maniera difforme, riaprendo la questione; tale ultima pronunzia ha stabilito il principio secondo il quale, qualora la tabella abbia natura contrattuale, non sia esperibile l’azione di cui all’art. 69 disp. Att. C.c., ma sia esperibile l’ordinaria azione di annullamento del contratto per vizio della volontà (errore essenziale, violenza o dolo). La citata Sentenza n. 7908 del 12 giugno 2001 sembrerebbe lasciare aperta la porta all’esistenza di tabelle non contrattuali ma approvate a maggioranza; tale principio si porrebbe in contrasto con l’orientamento pressoché uniforme che vede necessaria l’approvazione all’unanimità delle tabelle. Su questa scia, Il Tribunale di Milano con sentenza del 12 febbraio 2007 n. 1812 ha ritenuto che l’assemblea può approvare o modificare, con le maggioranze stabilite dall’art. 1136, comma 2, CC e senza incorrere in alcuna nullità, la tabella di natura non contrattuale. La delibera assembleare potrà solo essere annullata solo nel caso in cui non tenga conto della disposizione di cui all’art. 1123, 1124, 1126 CC. Il consenso dei condomini alla approvazione o alla modifica delle tabelle non deve necessariamente risultare da formale delibera assembleare, ben potendo risultare anche dal comportamento tacito ma inequivocabile dei condomini (ad esempio, utilizzo di una nuova tabella, con effettuazione di pagamenti sulla base della stessa, senza contestazioni da parte di alcuno, per anni). (Cass. Sez. II Civile, sentenza n. 8863 del 28 aprile 2005)
Dettagli tecnici della redazione delle tabelle
Le tabelle come detto devono essere approvate o modificate all’unanimità dei condomini, o, in difetto,dal Tribunale. Materialmente esse, però, di solito vengono redatte da un tecnico (ingegnere, architetto o geometra) partendo dalla superficie reale delle varie unità immobiliari (appartamenti, negozi, studi, fondi ecc.) che compongono il condominio. A queste misure vengono applicati coefficienti correttivi, aumentativi o diminutivi (quali ad esempio: coefficiente di destinazione, di esposizione, di illuminazione, ecc.) fino a giungere alla “superficie virtuale”. La somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari viene rapportata a mille e con semplice procedimento aritmetico si giunge alla compilazione della tabella millesimale. Le tabelle non possono tenere conto del valore locativo dell’immobile, per legge, ma tengono conto, per lo più, delle superfici, ai quali valori vengono applicati i coefficienti riduttivi di cui al Decr. Min LL.PP. 12.480/66.
Molteplicità delle tabelle millesimali
In ogni condominio possono esserci più tabelle millesimali. Quella principale, delle tabelle millesimali in senso stretto, normalmente detta “di proprietà” rappresenta i valori proporzionali delle varie proprietà e serve a suddividere la maggior parte delle spese del condominio.
Altre tabelle millesimali possono essere riferite alla singola rampa di scale, all’ascensore, all’impianto di riscaldamento centralizzato, al giardino, ecc. Queste tabelle, che non costituiscono vere e proprie tabelle millesimali, possono rappresentare l’uso di servizi condominiali e verranno redatte con criteri diversi da quelle che rappresentano il valore della proprietà.
Non tutte le spese sono ripartite solamente in proporzione alle tabelle millesimali. Per le spese riguardanti scale e ascensore si adotta ad esempio un criterio differente: metà della spesa è ripartita in proprorzione ai millesimali, e la restante metà in base al piano abitato.
Per questa seconda parte, si divide la quota per il numero di piani dell’edificio e poi si moltiplica per il piano cui abita ogni inquilino. Quindi, gli inquilini del primo piano pagheranno una quota minima, e quelli dell’ultimo la quota più alta.
Questo differente metodo di allocazione dei costi tiene conto del fatto che non tutti gli inquilini fannno lo stesso uso di scale e ascensore, e che dunque sarebbe iniquo ripartire le spese solamente in base ai millesimali: gli inquilini dell’ultimo piano usano l’intera estensione dell’ascensore e delle scale, mentre quelli del primo si servono di una minima parte. Progettazione acustica e verifica requisiti passivi degli edifici