Rilievi topografici e architettonici, tracciamenti  

Operiamo sull’intero territorio occupandoci di rilievi plano-altimetrici e in ambito catastale, reti geodetiche, tracciamenti e di tutto ciò che è di supporto sui cantieri edili. 

La società si avvale di personale altamente qualificato nel campo dei rilievi topografici, eseguiti sia con tecnologia satellitare (GPS) che con strumentazione elettro-ottica, proponendoci di fornire sul mercato, in continua evoluzione, strumenti di lavoro tecnologicamente avanzati. Gli strumenti a nostra disposizione, sia hardware che software, ci consentono di soddisfare qualsiasi richiesta  

Aggiornamento delle mappe catastali (frazionamenti e tipi mappali), riconfinamenti,  

Il servizio dedicato all’aggiornamento delle mappe catastali è complementare a quello di altri servizi catastali; tali servizi sono rivolti ai cittadini, alle imprese, alla pubblica amministrazione.     

Per effettuare queste prestazioni la Oikos Engineering si avvale di strumenti topografici che consentono di effettuare rilievi di altissima precisione. Per avere la massima precisione nei lavori svolti utilizziamo stazioni totali, nonché strumentazioni GPS di ultima generazione.      Per poter offrire i nostri servizi su tutto il territorio italiano oltre al nostro personale la società si avvale della collaborazione con tecnici esperti in rilievi topografici

Tipo di Frazionamento

La necessità di effettuare un frazionamento si presenta esclusivamente per un trasferimento di diritti, in genere si effettua questa procedura quando per varie ragioni è necessario staccare una parte di un bene immobile (terreno o fabbricato) dall’altra.     

Il tipo individua gli attuali nuovi confini ed ha valore giuridico e catastale, la sua redazione comporta:     

Operazioni preliminari in cui il professionista richiede un estratto di mappa per tipo di frazionamento relativo alla particella e accerta i dati tecnici della medesima;     

Operazioni di rilievo planimetrico in cui l’oggetto del rilievo deve essere inquadrato nella rete dei punti fiduciali;     

Elaborazione dei dati e predisposizione degli atti di aggiornamento in cui al tecnico è richiesto di produrre un elaborato che possa, sulla base delle misure assunte in campagna ricostruire la geometria dell’oggetto del rilievo;      Redazione degli elaborati tecnici procedura PreGeo che  il professionista provvede a presentare all’ufficio tecnico erariale competente per territorio

Tipo mappale

Il tipo mappale è un atto di aggiornamento inerente il Catasto terreni.     

Si tratta di un atto di natura prettamente tecnica; sostanzialmente permette l’inserimento sulla cartografia catastale di nuovi fabbricati edificati sul territorio, mediante l’ausilio del software pregeo. Lo stesso atto si utilizza per l’ampliamento dei fabbricati esistenti sulla cartografia che abbiano subito modifiche di sedime. L’atto tecnico deve essere redatto conformemente ai disposti della Circolare 2/88, che consiste nel rilievo tramite teodolite o tacheometro e dalla versione 9 di PreGeo GPS appoggiato ai punti che delimitano l’area oggetto di intervento e ai punti fiduciali.     

I punti fiduciali sono spigoli di recinzioni, spigoli di fabbricati, cippi di confine o comunque punti materializzabili facilmente e di coordinate note (rispetto a un sistema di riferimento riportato anche sulla mappa) alla quale il rilievo verrà appoggiato per un corretto orientamento spaziale.      Questo atto di aggiornamento deve essere effettuato entro trenta giorni dalla chiusura dei lavori per non incorrere nelle sanzioni amministrative

Riconfinazioni

grazie alla sua rete di professionisti specializzati esegue riconfinamenti, di terreni o aree anche di grandi dimensioni, sulla base delle risultanze catastali, atti pubblici o di scritture private in vostro possesso.  

Nella trattazione della complessa materia della determinazione di confini emerge l’importanza degli atti tecnici di aggiornamento; non può quindi essere tralasciato un breve cenno sull’evoluzione dei tipi di aggiornamento (frazionamento e particellari) che si modificata in rispetto alle normative.  

In relazione al mezzo di prova di cui si dispone vi sono differenti metodi e tecniche di riconfinazione.  

Primo passo per l’esecuzione di una buona riconfinazione sarà quindi quello di indagare sull’esistenza di mezzi di prova diversi dalle mappe catastali, a cui si ricorrer eventualmente come ultima possibilità. La ricerca dovrà iniziare con l’esame dei contratti in particolare dell’atto traslativo sul quale per la prima volta comparsa la linea dividente oggetto di contenzioso; gli elementi contenuti in esso costituiscono prova documentale per eccellenza in quanto accettati da entrambe le parti che stabilirono l’originaria posizione del confine. Successivi atti traslativi non possono avere lo stesso valore probatorio.  

In base al documento probante disponibile si possono avere differenti casi:  

1) Riconfinazione basata sulla mappa;  

2) Riconfinazione basata su di un tipo di frazionamento eseguito con il metodo degli allineamenti;  

3) Riconfinazione basata su di un tipo di frazionamento eseguito secondo la normativa vigente (circ.2/88). 

Se ne riassumono le caratteristiche principali ed i criteri :  

1) Riconfinazione basata sulla rappresentazione cartografica della mappa catastale  

a) scelta dell’esemplare cartografico : quello in cui la linea dividente ha fatto la sua prima comparsa, possibilmente l’originale d’impianto (canapine);  

b) ricognizione: finalizzata al reperimento ed alla verifica sul posto dei punti di riferimento;  

c) scelta dei punti di riferimento :  

– di orientamento, maggiormente validi quanto pi sono lontani dai punti d’appoggio.  

– di appoggio, tanto pi validi quanto pi vicini e numerosi ( almeno 8 ) al confine da determinare. Condizione ottimale che i punti di appoggio siano in posizione circostante rispetto al confine in modo che questo sia determinato per interpolazione. Potranno essere utilizzati anche punti fiduciali possibilmente con attendibilità inferiore a 9; particolarmente sconsigliato utilizzare quelli con attendibilità da 20 a 60.  

d) prelievo coordinate: grafiche ( mai analitiche ) e valutazione sull’eventuale attribuzione di pesi metrici differenti; dicasi pure nella determinazione delle coordinate dei Punti Fiduciali PF, eventualmente utilizzati: non dovranno MAI essere utilizzate quelle presenti nella TAF ma rilevate graficamente.  

e) rilievo: con strumentazione, di tipo a schema rigido possibilmente iperdeterminato.  

f) calcolo: roto-traslazione baricentrica o rigida nel caso in cui sono stati utilizzati pesi metrici differenti.  

g) tracciamento del confine: con strumentazione o con allineamenti .  

2) Riconfinazione basata su di un tipo di frazionamento eseguito con il metodo degli allineamenti  

Nel caso in cui il documento probante sia un frazionamento eseguito con il metodo degli allineamenti o con la celerimensura, non assolutamente necessario sforzarsi di ricalcare gli stessi metodi e schemi utilizzati nel tipo probante.  

Il criterio che si dovrà adottare sarà quello per il quale ogni misura rilevata lungo un allineamento dovrà essere compensata in funzione della discordanza emersa con l’allineamento del tipo probante (le differenze spesso sono dovute al tipo di strumentazione, alla zona disagevole, alla presenza di ostacoli, ecc.). Ogni allineamento ha quindi un coefficiente di compensazione.  

Sono da privilegiare le misure facoltative presenti sul tipo (rispetto a quelle imposte dalle norme catastali) e quelle predisposte per dimensionare il terreno; consigliabile non fare riferimento a quelle cosiddette di chiusura (poiché sospettabile che siano state desunte dalla mappa).  

Se alcuni punti d’appoggio utilizzati nel tipo probante sono andati dispersi e non pi possibile ricostruire la linea dividente con le sole misure contenute nel tipo, per qualche vertice si dovrà ricorrere ad altri mezzi di prova fra i quali in subordine la mappa.  

3) Riconfinazione basata su di un tipo di frazionamento eseguito secondo la circolare 2/88  

I punti d’appoggio dovranno essere gli stessi del frazionamento probante. Non si dovranno utilizzare, in ogni caso, le coordinate presenti in catasto, ma dovranno essere utilizzate quelle locali contenute nel libretto di campagna originale del frazionamento probante. Non dovranno essere attribuiti differenti pesi metrici ai punti d’appoggio.  

Nel caso in cui si utilizzino dei punti fiduciali non dovranno assolutamente utilizzarsi le coordinate TAF. In nessun caso non si dovranno mai utilizzare i tipi di frazionamento successivi a quello probante.  

Al termine delle operazioni utile che il tecnico stimi il grado di precisione che ritiene di aver raggiunto nel proprio lavoro, in quanto esiste sempre una tolleranza metrica.  

Da ricordare:  

Il tecnico ha il dovere di consigliare al committente, almeno in fase iniziale, l’opportunità di tentare un regolamento amichevole per definire la controversia ( onde evitare lunghe e spesso infruttuose cause a danno degli stessi ndr ); al termine del quale occorre per che quanto deciso venga ratificato con atto pubblico e relativa trascrizione evitando scritture private o verbali sottoscritti dalle parti e dai tecnici poiché giuridicamente non validi.  

In considerazione di quanto sopradetto e del fatto che al giorno d’oggi difficilmente vengono allegate delle planimetrie nell’atto di compravendita (molto spesso, infatti il rogante rimanda alla sola descrizione catastale l’individuazione del bene traslato), se ne deduce che la legittimità del tipo di frazionamento divenuta particolarmente rilevante.  

Particolare attenzione dovrà quindi essere rivolta alla qualità dell’atto tecnico di aggiornamento (oltre che alla professionalità in materia giuridica del tecnico redattore e del notaio rogante) ed alla descrizione nell’atto del bene trasferito.   Un miglioramento di questi aspetti corrisponde ad una maggior chiarezza del bene traslato e quindi favorisce la diminuzione, proporzionalmente con la buona tecnica adottata inizialmente, di futuri contenziosi 4

Tracciamenti

censimento fabbricati, Docfa (Documenti Catasto Fabbricati)

Il censimento dei fabbricati riguarda tutte le unità immobiliari di nuova costruzione, che abbiano subito variazioni di tipo edilizio anche se hanno i requisiti di ruralità (ristrutturazioni, modifiche interne) , le unità immobiliari che non hanno più i requisiti di ruralità. I requisiti per cui un fabbricato venga considerato rurale sono elencati nel D.L. 30 dicembre 1993 n°557 e successive modifiche.       

DOCFA Docfa (DOcumenti Catasto FAbbricati) è una procedura informatica per l’automazione di aggiornamento degli archivi catastali.     

E’ stata realizzata dalla So.Ge.I. per conto del Ministero delle Finanze italiano che ne detiene l’esclusiva proprietà. Essa è fornita ad uso gratuito agli ordini professionali (Agrotecnico, Architetto, dott. Agronomo o Forestale, Geometra, Ingegnere, Perito Agrario e Perito Edile) all’unico fine dell’impiego, da parte dei loro iscritti, per la compilazione delle Domande di Accatastamento e delle Denuncie di Variazione da fornire alle Agenzie del Territorio (ex U.T.E.).   

Procedure di esproprio

L’espropriazione per pubblica utilità è l’istituto giuridico in virtù del quale la pubblica amministrazione, con un provvedimento, acquisire o far acquisire ad un altro soggetto, per esigenze di interesse pubblico, la proprietà o altro diritto reale su di un bene, indipendentemente dalla volontà del suo proprietario, previo pagamento di un indennizzo.     

L’espropriazione è espressione del potere ablatorio che, in varia misura, tutti gli ordinamenti riconoscono alla pubblica amministrazione e che consente alla stessa di sacrificare l’interesse privato in vista di un superiore interesse pubblico (che, nel caso dell’espropriazione per pubblica utilità è solitamente – ma non esclusivamente – quello di realizzare un’opera pubblica).     

L’espropriazione nell’ordinamento italiano     

Nell’ordinamento italiano è regolata dal D.P.R. 8 giugno 2001, n° 327, recante il “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità”, rivisitato dal D.Lgs 27 dicembre 2002, n. 302 e integrato dal D.Lgs 27 dicembre 2004, n. 330 che in attuazione della Legge 27 ottobre 2003, n. 290 ha dettato norme speciali relative alle infrastrutture lineari energetiche. Il nuovo Testo unico ha riunito in un unico atto normativo tutte le disposizioni prima sparse su circa un centinaio di leggi e regolamenti, abrogando la risalente ma fondamentale legge 25 giugno 1865, n° 2359.     

Il decreto è suddiviso in 5 titoli e 59 articoli, ma è stato corretto e modificato ulteriormente. Sulla base della nuova normativa sono espropriabili tutti i beni immobili e i diritti relativi a tali beni, al fine di eseguire opere pubbliche o di pubblica utilità. Sono espropriabili solo previa sdemanializzazione, i beni appartenenti al Demanio Pubblico. Inoltre, i beni dedicati al culto sono espropriabili previo accordo con le autorità competenti.     

Provvedimento stabilito nella Costituzione Italiana     

L’articolo 42, terzo comma della Costituzione della Repubblica italiana e l’articolo 834 del codice civile stabiliscono che la proprietà privata può essere espropriata per pubblica utilità. Il fondamento costituzionale dell’espropriabilità è ancora più chiaro se si legge l’articolo 42, terzo comma in combinato disposto con l’Art._2, che sottopone tutti i cittadini a “doveri inderogabili di solidarietà politica, economica e sociale”. In virtù di questi doveri, e della tutela e garanzia data alla proprietà privata si prevede che il privato che subisce il provvedimento espropriativo debba ottenere un indennizzo e non un risarcimento: il bene espropriato passa in capo alla pubblica amministrazione per ragioni di pubblica utilità, cioè nel perseguimento di un interesse pubblico, ovvero della collettività organizzata di cui anche l’espropriato fa parte.     

L’espropriazione è retta da due principi fondamentali:     

legalità: i pubblici poteri possono espropriare i beni dei privati solo nei casi previsti dalla legge e solo nel rispetto delle procedure determinate dalle leggi (articolo 23 della costituzione);     

indennizzo: (art. 42/III) lo Stato deve corrispondere al proprietario espropriato una somma di danaro, determinata anch’essa secondo criteri di legge, che compensi la perdita subita; questa somma non deve essere, per la Corte costituzionale, puramente simbolica, anche se non si richiede che equivalga al prezzo di mercato del bene espropriato.     

Il procedimento espropriativo     

L’art. 8 del D.P.R. 327/2001 prevede che il Decreto di esproprio possa essere emanato qualora:     

1.    l’opera da realizzare sia prevista nello strumento urbanistico vigente, o in un atto di natura ed efficacia equivalente.     

2.    vi sia stata la dichiarazione di pubblica utilità     

3.    sia stata determinata, anche se in via provvisoria, l’indennità di esproprio.     

Fase istruttoria     

La dichiarazione di pubblica utilità conteneva la scelta dell’area da utilizzare per l’opera pubblica: era perciò un atto a contenuto discrezionale, ed in quanto incidente sulla proprietà privata era assistito da particolari garanzie. In primo luogo, doveva contenere, a pena di invalidità dell’intera procedura, i termini di inizio e di fine lavori, nonché i termini di inizio e fine delle operazioni espropriative.     

La legge del 1865 si basava su una regola fondamentale, in base alla quale l’Amministrazione prima diventava proprietaria dell’area (mediante il corretto esercizio del potere ablatorio) e poi realizzava l’opera pubblica. Tale regola, più volte derogata nella legislazione successiva, è stata ripresa e ribadita dall’art. 2 del predetto Testo Unico del 2001, che afferma l’assoluta rilevanza del principio di legalità, perché è una antica, ma ancora attuale, esigenza che l’Amministrazione dapprima espropri e poi costruisca l’opera pubblica, ciò al fine di semplificare il sistema, accelerare gli interventi e ridurre il contenzioso.     

Nella legge del 1865 non era prevista la cosiddetta occupazione d’urgenza preordinata all’esproprio: solo dopo la conclusione del procedimento ablatorio, il privato perdeva il possesso del fondo, unitamente alla proprietà, e sulla base di una dichiarazione di pubblica utilità formalizzata in un atto espresso, frutto di particolari valutazioni concernenti l’idoneità dell’area da espropriare.     

Fase espropriativa     

il soggetto espropriante depositava il cosiddetto piano particolareggiato di esecuzione, chiamato anche piano particellare di esproprio, con cui si individuavano i beni da espropriare attraverso gli estremi catastali. Anche tale piano veniva pubblicato nell’albo pretorio comunale e nel F.A.L. per 15 giorni, termine entro cui i proprietari potevano proporre ulteriori osservazioni al Prefetto.     

Seguiva l’ordinanza prefettizia che disponeva l’esecuzione del piano particellare e indicava la somma offerta quale indennità di esproprio.     

A questo punto, gli espropriandi avevano tre possibilità:     

1.    notificare al Prefetto l’accettazione della somma indennitaria; in tal caso il Prefetto emanava il decreto di esproprio;     

2.    chiedere di concordare la cessione volontaria del bene, portando alla stipula di un accordo convenzionale di cessione con l’autorità espropriante ed evitando l’emanazione del decreto di esproprio;      3.    opporsi alla stima, sicché il Prefetto emanava il decreto di esproprio mentre il giudice ordinario decideva sulla congruità della somma offerta come indennità di esproprio